Baromètre du marché des Bureaux Opérés au 3ème trimestre 2023

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Nos études de marché

Au cours des dernières années, les espaces de bureaux opérés se sont largement installés dans le paysage de l’immobilier de bureaux. Cette tendance, initialement parisienne, continue également de se développer en région. Pour sa deuxième étude étendue aux principales grandes métropoles régionales, EVOLIS a recensé 51 acteurs et près de 920 espaces de bureaux opérés dont 30 % sont localisés dans ces métropoles.

Dans la continuité du premier semestre, le marché des bureaux opérés continue d’être pénalisé par les incertitudes économiques mondiales et leurs conséquences sur le marché français de l’immobilier d’entreprise. Au troisième trimestre, seule une douzaine de nouvelles signatures a été actée en Île-de-France, un chiffre bien en deçà de l’excellent dynamisme constaté en 2022. Le marché reste également bridé par la raréfaction de l’offre disponible dans les quartiers habituellement ciblés – Paris QCA en tête où le taux de vacance demeure sous les 2 %. La fin d’année devrait toutefois se révéler plus dynamique, avec quelques belles transactions d’ores et déjà actées ou en cours de finalisation pour le quatrième trimestre.

L’actualité du coworking a également été marquée par la chute annoncée de WeWork. À la suite d’une importante phase de croissance dans les années 2010, le géant américain s’est retrouvé engagé sur des baux de longue durée et à des niveaux de loyers particulièrement élevés (ayant majoritairement ciblé des emplacements prime) alors même que la pandémie mondiale de Covid-19 a provoqué – en particulier en Amérique du Nord – une mutation profonde des modes de travail. Dans ces conditions, le groupe a été dans l’incapacité de dégager suffisamment de revenus pour couvrir ses importantes dépenses.

Cependant, il est essentiel de souligner que ces difficultés concernent essentiellement les entités nord-américaines : la fermeture de certains sites new-yorkais a même d’ores et déjà actée. À l’inverse, l’entreprise a tenu à rassurer ses clients et bailleurs internationaux en affirmant que ses activités mondiales allaient se poursuivre. Si WeWork a aussi demandé à renégocier ses baux parisiens et que la résiliation de deux d’entre eux serait à l’étude, l’activité française reste soutenue par des taux d’occupation plus élevés que la moyenne mondiale.

En outre, ces difficultés ne remettent aucunement en cause les fondamentaux du marché des bureaux opérés et restent un cas isolé. En effet, IWG a, par exemple, annoncé d’excellents résultats financiers pour le troisième trimestre 2023, avec un chiffre d’affaires en croissance annuelle de 11 %. De manière générale, de nombreux acteurs poursuivent leur stratégie de développement en renforçant leur maillage territorial : près d’une quinzaine de nouveaux sites a été recensée dans les 11 métropoles régionales étudiées par le baromètre d’EVOLIS. Après avoir été très actif sur le marché parisien en 2022 et avoir racheté Minca Flex Office en début d’année, MyFlexGroup (ex-M2DG) a officialisé de premières ouvertures à Marseille, Bordeaux, Lille, Nantes ou encore Rennes. De manière similaire, le groupe montpelliérain Bureaux & Co a ouvert en octobre ses premiers bureaux situés à Aix-en-Provence et Dardilly.

Pour le moment, le risque d’une contagion à l’ensemble de l’écosystème des bureaux opérés semble quasi nul tant les fondamentaux de ce modèle apparaissent solides : la chute américaine de WeWork ne restera certainement qu’un cas isolé.

Sources : EVOLIS.

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