Baromètre du marché des Bureaux Opérés au 4ème trimestre 2023

Au cours des dernières années, les espaces de bureaux opérés se sont largement installés dans le paysage de l’immobilier de bureaux. Cette tendance, initialement parisienne, continue également de se développer en région. Pour sa troisième étude étendue aux principales grandes métropoles régionales, EVOLIS a recensé 52 acteurs et près de 930 espaces de bureaux opérés dont plus de 30 % sont localisés dans ces territoires.

Dans un contexte économique toujours défavorable, le marché des bureaux opérés marque logiquement le pas : moins de 70 nouveaux sites ont été pris à bail en Île-de-France au cours de l’année 2023. En comparaison avec l’excellent dynamisme de 2022, le nombre de nouvelles signatures a quasi été divisé par deux. La rareté de l’offre disponible et la hausse des valeurs locatives dans les quartiers ciblés par les acteurs des bureaux opérés – en particulier dans le Quartier central des affaires de la capitale – brident les opportunités de nouveaux développements. Outre ces aspects conjoncturels, le ralentissement des ouvertures en Île-de-France s’explique aussi par la volonté – partagée par de nombreux acteurs – de se concentrer en priorité sur l’exploitation des sites déjà existants.

Cette logique prévaut également dans les stratégies de rationalisation des parcs existants mises en œuvre en 2023. En effet, une cinquantaine de fermetures a été recensée en Île-de-France, un nombre largement supérieur à la moyenne des années antérieures. Soucieux de préserver un bon niveau de rentabilité, certains opérateurs ont fait le choix de profiter des échéances triennales pour se désengager des sites les moins occupés. Parmi les fermetures emblématiques des derniers mois figure notamment celle du 30 Terrasse Bellini. Cet espace WeWork de plus de 5 000 m² a été la première victime française des difficultés financières rencontrées par le groupe américain.

En dépit de tous ces éléments contraires, le marché des bureaux opérés affiche une certaine résilience et démontre qu’il ne s’agit plus seulement d’une simple tendance, mais bien d’un modèle mature et durable. Répondant parfaitement aux critères de centralité, de flexibilité et d’offre servicielle conséquente, il continue de séduire de nombreux utilisateurs, à l’image de la licorne Partoo qui a installé son siège au sein de l’immeuble Gavroche (18ᵉ arrondissement de Paris) exploité par Hiptown.

Fort de son partenariat avec La Française REIM, Hiptown a, par ailleurs, enregistré 7 nouvelles ouvertures au 4ᵉ trimestre 2023, portant son parc à plus de 35 sites. Cela prouve que, malgré les postures attentistes de certains acteurs, d’autres ont fait le choix inverse et poursuivi leur stratégie d’expansion.

Le Groupe IWG a, par exemple, été actif tout au long de l’année en actant l’ouverture de nouveaux espaces en région parisienne (centre Regus dans l’immeuble Up On à Montrouge), dans les métropoles régionales (centre Spaces dans le bâtiment PRISM à Montpellier) et dans des marchés périphériques (Perpignan, Brest, Douai…) afin de renforcer sa présence sur l’ensemble du territoire.

Cette logique de maillage territorial se retrouve aussi dans la stratégie de Work and Share en Île-de-France. Initialement présente dans les Hauts-de-Seine puis en Seine-Saint-Denis, la société vient d’acter l’ouverture de sa première adresse à Paris Intra-muros (65 Ordener, 18ᵉ arrondissement, 6 000 m²). Elle ambitionne de poursuivre ce développement en 2024 en s’implantant également au sud et à l’est de Paris, avec l’objectif de s’affirmer comme le leader des bureaux opérés en périphérie.

Source : EVOLIS.

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