BORDEAUX | L’étude du marché au 1er trimestre 2022

Nos études de marché
EVOLIS BORDEAUX (33)

Selon les données publiées par l’Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise Bordeaux Métropole (OIEB traitement a’urba), le marché bordelais des bureaux enregistre 67 transactions pour une demande placée de 30 500 m², en hausse de 70 % par rapport au 1er trimestre 2021. Cette forte reprise de l’activité permet même au marché de retrouver un placement à peine inférieur aux premiers trimestres 2018 et 2019, deux années records. Les entreprises continuent de privilégier les secteurs tertiaires les plus établis : le centre-ville de Bordeaux et le secteur Ouest autour de l’aéroport de Mérignac concentrent près de 75 % de la demande placée du 1er trimestre. Dans la continuité des derniers trimestres, l’offre disponible est stable : avec 182 000 m² présentés sous 12 mois, le stock est quasi identique à celui du 1er trimestre 2021. A contrario, l’offre neuve accuse une baisse de près de 15 % : 66 500 m² de 1ère main sont disponibles. Le tarissement du stock d’offres neuves provoque une nouvelle hausse des valeurs locative de 1ère main : dans le centre de Bordeaux, le loyer prime atteint 220 €/m²/an HT HC.

Toujours selon l’OIEB traitement a’urba, la rareté toujours accrue de l’offre disponible contraint de plus en plus les opportunités sur le marché des locaux d’activités : seulement 32 transactions ont été actées au 1er trimestre 2022 contre 47 un an auparavant. Dans ces conditions, la demande placée n’atteint que 23 500 m², en baisse de 35 % sur un an. Le marché des entrepôts souffre également du manque de disponibilités : seulement 2 transactions ont été conclues en ce début d’année, soit 6 000 m² commercialisés. Ce phénomène de raréfaction de l’offre affecte tous les secteurs de la métropole mais est particulièrement important dans les secteurs Nord et Sud / Sud-Ouest où l’offre disponible a, en un an, respectivement reculé de près de 70 % et de 45 % ! Sur l’ensemble du territoire, 209 500 m² sont disponibles. Ces tensions impactent les valeurs locatives à la hausse : EVOLIS note que les locaux d’activités se louent généralement entre 70 et 95 €/m²/an HT HC. Les loyers des surfaces neuves et des locaux les plus proches de Bordeaux peuvent dépasser cette fourchette et atteindre plus de 100 €/m²/an HT HC.

Selon les données collectées par EVOLIS, un peu plus de 90 millions d’euros ont été investis en Gironde au 1er trimestre 2022, un montant en hausse de 45 % par rapport au début de l’exercice 2021. Après une année 2021 record, les investissements en bureaux marquent le pas en ce début d’année : moins de 15 M€ ont été investis. À l’inverse, les investissements en commerce ont été particulièrement dynamiques. Les opérations de locaux commerciaux concentrent plus de 75 M€ et plusieurs transactions d’envergure sont recensées. Les investisseurs continuent de privilégier les opérations les plus sécurisées : la quasi-totalité des transactions recensées concernent des actifs loués à 100 %.

Sources : OIEB Traitement a’urba, EVOLIS.

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