BORDEAUX | L’étude du marché au 3ème trimestre 2022

Nos études de marché
EVOLIS BORDEAUX (33)

Le marché de l’Investissement

Selon les données collectées par EVOLIS, un peu plus de 255 millions d’euros ont été investis en Gironde depuis le début de l’année, un montant plus de 20 % inférieur aux sommes investies pendant les 9 premiers mois de 2021.

Cette baisse résulte du fort ralentissement des investissements en bureaux : plus de 75 M€ ont été investis au cours des 3 premiers trimestres de 2022, un niveau quasi 4 fois inférieur à celui de la même période de 2021. Après un 1er semestre particulièrement dynamique, les investissements en commerce marquent le pas au 3ème trimestre : seuls quelques arbitrages de boutiques de pied d’immeuble ont été actés. Sur l’ensemble de l’année, près de 135 M€ ont été investis. A contrario, le marché des investissements en locaux industriels et en logistique rebondit au 3ème trimestre et dépasse les 45 M€ investis depuis janvier. Il profite notamment des arbitrages de plusieurs portefeuilles nationaux et régionaux dont des actifs sont situés en Gironde.

Dans un contexte économique incertain marqué par la forte croissance de l’OAT à 10 ans (+ 253 points de base entre le 31 décembre 2021 et le 30 septembre 2022) et la remontée de taux d’intérêts, les taux de rendement prime amorcent une première hausse et atteignent 4,20 %. Ces nombreuses incertitudes poussent les investisseurs à privilégier les opérations les plus sécurisées : plus de 75 % des investissements portent sur des actifs entièrement loués.

 

Le marché des Bureaux

Selon les données publiées par l’Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise Bordeaux Métropole (OIEB traitement a’urba), le marché des bureaux enregistre 235 transactions au 3ème trimestre 2022, soit un volume commercialisé de 109 000 m². En comparaison avec la même période de 2021, la demande placée croît de près de 20 %. Cette hausse résulte du retour des grands utilisateurs : avec 10 transactions (dont 4 comptes-propres) contre seulement 5 un an auparavant, la demande placée des bureaux > 2 000 m² a quasi doublé. Si le marché des petites surfaces (< 500 m²) progresse également (+ 10 %), le Mid Market marque le pas (- 22 %). La centralité et la proximité des transports en commun demeurent des critères prépondérants dans les demandes des entreprises : Bordeaux pèse pour près de 45 % du volume commercialisé depuis janvier.

Sous l’effet du bon dynamisme du marché, les valeurs locatives des secteurs les plus recherchées poursuivent leur hausse. Selon l’OIEB traitement a’urba, le loyer moyen de 1ère main dans le centre-ville de Bordeaux progresse de 4 % sur un an quand le loyer moyen de 2nde main atteint également la barre symbolique des 200 €/m²/an HT HC. EVOLIS souligne qu’il est de plus en plus fréquent de voir des bureaux situés aux meilleurs emplacements se louer à plus de 250 €/m²/an HT HC.

 

Le marché des Locaux d’Activités et des Entrepôts

Toujours selon l’Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise Bordeaux Métropole (OIEB traitement a’urba), la demande placée des locaux d’activités atteint 111 500 m² au 3ème trimestre 2022, un niveau identique au volume commercialisé au cours des 9 premiers mois de 2021. L’Ouest de la métropole concentre près de 45 % de la demande placée dont 33 500 m² neufs ou en compte-propre. Avec 25 000 m² commercialisés, la Rive Droite a été le second secteur le plus actif. 80 % de ces surfaces concernent des communes ne faisant pas partie du territoire métropolitain. Cela confirme une tendance observée depuis plusieurs trimestres : la pénurie d’offre oblige les entreprises à s’éloigner toujours davantage de Bordeaux.

En effet, à peine 140 500 m² sont disponibles à un an. Dans ces conditions, les valeurs locatives restent élevées : la majorité des bâtiments d’activités se louent entre 75 et 100 €/m²/an/HT HC. Les loyers des surfaces neuves les mieux situées peuvent dépasser cette fourchette et même atteindre 120 €/m²/an/HT HC.

Le marché des entrepôts est fortement ralenti : seulement 10 entrepôts ont été commercialisés depuis le début de l’année dont 2 comptes-propres de moins de 5 000 m². La demande placée atteint 38 500 m², un volume en baisse de près de 60 % par rapport aux 9 premiers mois de l’année 2021. Ce très faible dynamisme du marché résulte de l’extrême raréfaction de l’offre : à peine 27 500 m² sont disponibles sous un an.

Sources : Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise Bordeaux Métropole, EVOLIS.

 

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