BORDEAUX | L’étude marché du 3ème trimestre 2023

Le marché des Bureaux

Selon les données publiées par l’Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise Bordeaux Métropole (OIEB traitement a’urba), le marché des bureaux enregistre 221 signatures à la fin du 3^ème trimestre 2023, soit 127 000 m² commercialisés depuis le début de l’année. En comparaison avec l’exercice précédent (à période comparable), ce volume progresse de 17 %, et ce, en dépit d’un nombre de transactions en légère baisse (- 6 %).

Cette progression de la demande placée s’explique par l’excellent dynamisme du Mid Market (500 à 2 000 m²) : 47 transactions (hors compte propre) ont été actées soit 52 000 m², un résultat en croissance annuelle (à périmètre constant) de plus de 80 % ! Avec 28 signatures contre 8 un an auparavant, la hausse sur la seule tranche des bureaux compris entre 1 000 et 2 000 m² dépasse même les 300 %. Bien que plus modérée, le volume des grandes transactions (> 2 000 m²) suit également une tendance haussière (+ 6 %). À l’autre bout du spectre, le marché des petites surfaces (< 500 m²) accuse un ralentissement annuel de l’ordre de 15 %.

233 000 m² de bureaux seront disponibles sous 12 mois. En comparaison avec le 3^ème trimestre 2022, les disponibilités ont crû de 18 %, et ce, tant grâce à quelques livraisons de programmes neufs (l’offre de première main croît de 26 % pour atteindre 81 500 m²) que grâce à des libérations (l’offre de seconde main progresse de 14 %).

Sous l’effet de l’excellent dynamisme de l’activité transactionnelle, les valeurs locatives suivent une tendance haussière. Dans le centre-ville de Bordeaux, le loyer moyen facial de seconde main augmente de près de 5 % en un an pour atteindre 209 €/m²/an HT HC. Cette tendance est également notable dans les secteurs périphériques où le loyer moyen se positionne à 132 €/m²/an HT HC (+ 5 %). Dans la continuité des trimestres précédents, le phénomène de correction des valeurs de première main se poursuit : le loyer moyen facial neuf affiche ainsi une légère baisse de 2 % et se positionne à 203 €/m²/an HT HC. En périphérie, ce recul est de 3 % avec un loyer moyen facial enregistré à 150 €/m²/an HT HC.

Le marché des Locaux d’Activités

Toujours selon l’OIEB traitement a’urba, la demande placée des locaux d’activités atteint 89 000 m² à la fin du 3ème trimestre 2023, un résultat en baisse annuelle de 17 % (à périmètre constant). Seulement 126 signatures ont été recensées contre 147 un an auparavant. Le marché a essentiellement été animé par des opérations de petite taille : les transactions < 1 000 m² représentent près de 50 % du volume commercialisé. Hors comptes-propres, 20 transactions > 1 000 m² sont recensées et seules 5 d’entre elles dépassent les 2 000 m².

De manière générale, le marché bordelais reste contraint par de fortes tensions à l’offre. En effet, à peine 146 500 m² sont disponibles sous 12 mois, un volume en baisse de 13 % par rapport aux disponibilités du troisième trimestre 2022. À 35 500 m², l’offre de première main demeure particulièrement restreinte. Il convient toutefois de souligner que les disponibilités neuves ont progressé de près de 30 % en l’espace d’une année.

Dans ces conditions, les valeurs locatives poursuivent leur progression : la majorité des bâtiments d’activités se loue entre 80 et 100 €/m²/an HT HC et les surfaces neuves les mieux situées peuvent même dépasser les 115 €/m²/an HT HC.

Le marché des Entrepôts

Selon l’OIEB traitement a’urba, 16 entrepôts ont été commercialisés depuis le début de l’année, soit un volume de 86 500 m². En comparaison avec son niveau des neuf premiers mois 2022, l’activité progresse de plus de 120 %.

Ce bon dynamisme résulte de l’excellente santé du marché des entrepôts logistiques > 5 000 m². En l’espace d’une année, le volume commercialisé sur cette tranche a quasi été multiplié par 5 ! À l’inverse, la demande placée des entrepôts < 5 000 m² accuse une légère baisse annuelle (- 4 %).

Les valeurs locatives se maintiennent à un niveau élevé : les petites surfaces de seconde main se louent généralement entre 60 et 80 €/m²/an HT HC quand le loyer des entrepôts de classe A est plutôt compris entre 48 et 60 €/m²/an HT HC.

Sources : Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise Bordeaux Métropole, EVOLIS.

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