GRENOBLE | L’étude « bilan » du marché en 2023

Le Groupe EVOLIS vous propose sa nouvelle étude du marché grenoblois, qui reprend ce qu’il faut retenir de l’année 2023.

Le marché de l’investissement : une année éprouvante pour les investisseurs

La dégradation de la conjoncture économique s’est accompagnée d’une série d’éléments contraires au bon dynamisme du marché de l’investissement, particulièrement chahuté en 2023.

Cette configuration se retrouve à l’échelle de l’ensemble des marchés régionaux et le territoire Auvergne-Rhône-Alpes ne fait pas exception.

Alors que l’année 2022 s’était achevée sur un dernier trimestre record animé par plusieurs deals d’envergure, l’année 2023 accuse une chute importante des sommes investies. Toutes classes d’actif confondues, moins de 798 millions d’€ ont été engagés : un résultat en forte baisse annuelle de 56 %.

D’une année à l’autre, sa part de marché reste néanmoins stable à 7 %, ce qui conforte ainsi sa place de deuxième région de France en termes de volume investi.

L’an passé, plusieurs VEFA d’envergure en bureaux s’étaient concrétisées, alors que ce type de deal a quasiment disparu du paysage en 2023. Par ailleurs, les signatures supérieures à 100 millions d’€ se sont faites plus rares en 2023. Cette tendance illustre la prudence persistante des investisseurs qui, confrontés aux incertitudes financières, préfèrent se tourner vers des opérations sécurisées.

La dégradation du contexte économique a élégamment un impact sur la nature et l’origine des investisseurs. L’année 2022 s’était caractérisée par le retour des acteurs allemands et britanniques, à l’origine notamment des trois VEFA majeures de l’année.  À l’inverse, les acteurs français ont été majoritairement présents en 2023. Il s’agit d’un phénomène récurrent en période de crise : plus prudents, les investisseurs ont tendance à privilégier leurs marchés locaux.

Tous les segments de marché ne connaissent pas la même évolution. Conformément à la tendance nationale, les bureaux voient leur part chuter à 50 % contre 70 % il y a un an. Le recul des bureaux laisse la part belle à la logistique, sa part de marché est passée de 11 % à 23 % en un an. Cette remontée est remarquable, alors qu’à l’échelle nationale, la tendance a été inverse pour cette classe d’actif.

Au regard du niveau historique des taux de référence de la BCE et de l’OAT 10 ans, les taux de rendement ont poursuivi leur décompression en 2023, quelle que soit la classe d’actifs. Pour les bureaux, le taux de rendement prime est proche de 5,5 %. Pour l’activité, la fourchette moyenne se situe plutôt entre 7,5 % et 9 %. Enfin pour la logistique, les taux de rendement sont compris entre 4,5 et 5,5 % en fin d’année.

Le marché utilisateur – bureaux : perte de vitesse

Dans un contexte de ralentissement de l’économie, le marché des bureaux de la métropole grenobloise a marqué le pas en 2023, selon les dernières données publiées par la FNAIM ENTREPRISES 38.

Alors que l’an passé, le marché des bureaux approchait du seuil des 100 000 m² commercialisés, il a retrouvé un rythme de commercialisation bien plus modeste en 2023.

Égale à 49 250 m², la demande placée est de moitié inférieure au résultat enregistré l’an passé, pour un total de 121 transactions.

En excluant les projets clés en main, il faut remonter en 2020, année de la crise sanitaire, pour retrouver un volume annuel aussi faible. Cependant, il y a trois ans, le marché grenoblois avait bénéficié du succès des opérations clés en main, qui représentaient alors 53 % de la demande placée.

Cette configuration de marché ne s’est pas répétée depuis. Les opérations de ce type sont restées discrètes en 2023, avec moins de 5 000 m² commercialisés tandis que leur part de marché a chuté à 10 %.

Avec près de 16 000 m² commercialisés, soit 32 % du marché, le Sud de l’Agglomération prend la tête du classement, porté par 42 transactions. Le succès de ce secteur repose en grande partie sur une offre immédiate de qualité et une excellente desserte en transport. La commune d’Échirolles reste une destination très prisée par les sociétés, comme l’illustrent les signatures de CGI France (une location de 2 530 m²) et de la MSA Grenoble (une acquisition de 1 800 m²).

En ce qui concerne les disponibilités, l’offre immédiate est orientée à la hausse : 140 000 m² sont disponibles, dont 22 800 m² de programmes neufs et 56 800 m² de bureaux obsolètes, en inadéquation avec la demande des utilisateurs.

Il est à noter que la qualité globale du parc de bureaux s’améliore : un atout pour le marché au vu de la préférence des utilisateurs pour les immeubles de dernière génération.

Sans rénovation préalable pour les rendre conformes aux obligations du décret tertiaire, les immeubles mal localisés et/ou trop vétustes sortent peu à peu du marché. Ils souffrent, par ailleurs, de la concurrence accrue des nombreux programmes livrés ou en cours de livraison dans Grenoble et dans la Technopole Innovallée. Ainsi, l’offre neuve bondit de 81 % en un an, l’offre de seconde main progresse de 17 %, tandis que les surfaces obsolètes continuent de se résorber.

Concernant les valeurs locatives et les prix de vente, la tendance à la hausse s’est maintenue en 2023, un phénomène particulièrement flagrant sur le marché de première main.

Concernant le marché de l’acquisition, la tendance est similaire : le prix des bureaux de seconde main sont restés relativement stables tandis que ceux de première main ont connu une progression plus importante.

Le marché utilisateur – activité : disparition de l’offre neuve

Le marché des locaux d’activités présente quelques similitudes avec le marché des bureaux : une année 2022 record, suivie d’une année 2023, forcément décevante en comparaison.

Après trois années de hausse successive, le marché des locaux d’activités a culminé en 2022, avec 160 000 m² commercialisés, un résultat excepti

onnel. Les difficultés économiques de l’année 2023 auront finalement interrompu cette tendance porteuse. La demande placée atteint à peine 102 600

 m², un résultat en recul de 35 % par rapport à l’an passé.

Les opérations clés en main, qui soutenaient la progression du marché ces dernières années ont fait défaut en 2023. Les 5 opérations de l’année totalisent 18 565 m², un volume en baisse de 67 % comparé aux 57 000 m² actés en 2022. Ce repli s’explique d’une part, par le contexte économique, mais également par le manque de foncier qui vient brimer l’activité.

Le segment de l’acquisition est plus impacté encore par le resserrement économique que celui de la location, la hausse des taux et les difficultés d’emprunt conséquentes sont venues freiner la demande des utilisateurs.

Géographiquement, l’activité se concentre principalement dans les secteurs périphériques de l’agglomération grenobloise, comme l’an passé. Bénéficiant de disponibilités plus importantes, le Nord et le Sud demeurent des destinations privilégiées par les utilisateurs et agrègent respectivement 39 % et 35 % de la demande placée.

Malgré une hausse annuelle significative de 45 %, l’offre disponible s’élève à 62 000 m², un niveau qui demeure faible au regard de l’historique. La progression des disponibilités s’avère insuffisante pour espérer retrouver une bonne fluidité du marché. D’autant plus que cette consolidation s’est réalisée avant tout par l’addition de locaux de seconde main et que l’offre neuve a quasi disparue du paysage, avec moins de 1 000 m² disponibles. Le stock est aujourd’hui majoritairement composé de locaux peu qualitatifs, destinés quasi exclusivement à la location. Cette configuration creuse davantage la profonde dichotomie entre l’offre vieillissante et les attentes des utilisateurs.

Cette situation problématique ne devrait pas trouver de correctif à court terme, sachant qu’actuellement, aucune opération neuve à 6 mois n’est disponible sur le marché.

Dans ce contexte, les valeurs locatives et les prix de vente se sont maintenus à un niveau similaire à 2022, en dépit de l’environnement économique peu favorable.

Sources : FNAIM ENTREPRISES 38, Evolis.

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