ÎLE-DE-FRANCE | L’étude du marché des bureaux au 1er trimestre 2024

Le marché de l’investissement

La morosité de l’environnement économique pèse toujours sur le dynamisme des investissements en bureaux : à peine 405 millions d’euros ont été engagés en Île-de-France au cours de ce premier trimestre 2024 (63 % de l’investissement national). À période comparable, ce volume francilien accuse un repli annuel de l’ordre de 67 % et se situe près de 85 % sous la moyenne quinquennale. Il s’agit là du plus mauvais résultat enregistré au 1er trimestre depuis 2009.

L’acquisition par PONTEGADEA de l’immeuble Grand Opéra pour plus de 200 millions d’euros constitue la principale opération de ce début d’année. Largement soutenu par cette dernière, le Quartier central des affaires de Paris concentre plus de 80 % des sommes engagées en Île-de-France et enregistre même une progression annuelle de l’ordre de 10 % (à période comparable). Le reste du marché parisien a quasi été atone : seulement 22 millions d’euros ont été investis, au travers de petites signatures situées dans les arrondissements au sud de Paris.

En dehors de la capitale, le ralentissement est encore plus conséquent : seules deux opérations (d’un montant unitaire supérieur à 4 millions d’euros) ont été actées, toutes les deux en Première Couronne, pour un total de 56 millions d’euros. En parallèle, les marchés du Croissant Ouest, de La Défense et de la Deuxième Couronne ont été pour leur part totalement inertes.

Cela témoigne, dans la lignée des tendances déjà identifiées lors des trimestres précédents, d’un marché des bureaux fortement polarisé, divisé entre d’une part, des quartiers d’affaires et des centres tertiaires plébiscités et, d’autre part, des secteurs périphériques en déshérence progressive.

Dans cette configuration de marché, les investisseurs privilégient largement les opérations core. Toutefois, la raréfaction de l’offre, en particulier dans le QCA, peut conduire certains acteurs à se tourner vers des opérations core + voire value-add mais uniquement pour des actifs disposant d’une bonne localisation.

En périphérie, en particulier dans les secteurs où le déséquilibre entre l’offre et la demande est le plus fort, les problématiques liées aux baisses de valorisation et de rendement tendent à se multiplier et l’avenir des actifs les plus précaires apparaît de plus en plus en pointillé.

Le marché des utilisateurs

Le premier trimestre 2024 n’officialise pas de rupture franche avec l’an passé. 451 690 m² ont été commercialisés en 3 mois, soit à peu près autant qu’au premier trimestre 2023 (+ 2 % en comparaison annuelle). Cette apparente stabilité ne doit pas cacher la santé fragile du marché de l’immobilier de bureaux en Île-de-France, car l’activité reste à un niveau faible au regard de l’historique (en repli de 14 % par rapport à la moyenne décennale).

Si le volume commercialisé reste sensiblement le même qu’au T1 2023, la configuration du marché a profondément évolué en un an.

Le créneau > 5 000 m² a retrouvé une part de marché significative de 40 % : 17 signatures ont été recensées, largement recentrées sur Paris et sur les communes avoisinantes. À l’inverse, les créneaux des petites et moyennes surfaces font état d’un rythme de commercialisation en berne, avec une chute significative de 21 % du mid-market.

Plus que jamais, Paris confirme son rôle de cœur névralgique du marché des bureaux en Île-de-France. Avec 215 430 m² ont été commercialisés au T1 2024, la capitale concentre 54 % de l’activité transactionnelle à l’échelle régionale.

Concernant les disponibilités en Île-de-France, la tendance est toujours à la hausse, avec une progression annuelle de 11 %. 4 902 000 m² sont ainsi vacants à la fin du T1 2024, tandis que le taux de vacance général de la région s’établit à 8,8 %. L’offre immédiate se consolide dans tous les secteurs franciliens, en particulier à Paris et en Première Couronne. Bien que l’offre disponible reste fortement polarisée, un rééquilibrage très progressif en faveur de la capitale est notable.

Les perspectives restent relativement encourageantes pour le marché des bureaux en 2024. Mais plusieurs inconnues demeurent, avec au premier plan, la tenue des Jeux Olympiques à l’été 2024. Dans de nombreux domaines d’activité, les professionnels sont inquiets des perturbations annoncées, concernant notamment la livraison des marchandises et la circulation des salariés. Ces difficultés exacerbées auront de très probables répercutions. Du côté du brokerage immobilier, un ralentissement du marché est redouté : l’activité sera sans nul doute complexifiée par les restrictions de déplacements, rendant difficile, voire impossible, les démarches immobilières. Les interrogations se reportent donc sur la fin d’année et la phase « héritage » des Jeux Olympiques. À la suite de cet épisode, le marché connaitra-t-il un effet de rattrapage à la rentrée ?

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