LYON | L’étude marché du 1er semestre 2023

Le marché des bureaux

Après un début d’année en demi-teinte, le marché des bureaux dans l’agglomération lyonnaise peine à redresser la tête, et ce, malgré un léger regain de dynamisme au T2 où près de 70 000 m² ont été commercialisés en 3 mois. Le volume semestriel atteint ainsi 114 900 m², en retrait de 26 % par rapport à l’an passé et significativement inférieur de 12 % à la moyenne quinquennale à période comparable.

Plusieurs éléments explicatifs viennent éclairer cette chute de la demande placée, avec comme premier facteur aggravant, la dégradation de l’environnement économique et la hausse des taux d’intérêt. Les tensions financières jouent évidemment un rôle prépondérant dans la définition de la stratégie immobilière des entreprises. Les ventes à utilisateur sont particulièrement impactées par le resserrement des conditions de financement, plus encore que les locations : alors qu’elles constituaient le moteur du marché l’an passé, elles ne représentent aujourd’hui que 17 % de la demande placée.

Ce phénomène est également notable sur le segment des grandes transactions (sup. à 5 000 m²), en repli annuel de 53 % alors que ce créneau joue traditionnellement un rôle primordial dans la bonne orientation du marché. Alors qu’au T1 2023, aucune transaction > 5 000 m² n’était venue animer le marché, la concrétisation de trois signatures au T2 a toutefois permis à ce segment de redresser sa trajectoire.

Concernant les valeurs locatives, la primauté accordée par les utilisateurs aux actifs neufs ou restructurés dans les quartiers centraux soutient la consolidation des loyers ce trimestre.

De manière générale, la majorité des bureaux de 1ʳᵉ main continuent de se louer entre 150 €/m²/an en périphérie et 250 €/m²/an dans le centre de Lyon. Pour les loyers de seconde main, la tendance est également stable (1% en évolution annuelle). Les valeurs locatives sur des immeubles prime dans les quartiers de la Part-Dieu ou de la Presqu’Île Nord, gravitent entre 280 €/m²/an et 320 €/m²/an, mais ne sont cependant pas représentatives de l’ensemble du marché.

Concernant les valeurs à l’acquisition, la tendance haussière est similaire. L’augmentation des coûts de construction, répercutées par les promoteurs sur les prix de vente, n’est sans doute pas étrangère à cette tendance, en particulier sur les surfaces neuves.

Le marché des locaux d’activités

À l’inverse du marché des bureaux, le durcissement du contexte économique n’a pas entamé le dynamisme du marché des locaux d’activités dans la région lyonnaise.

Totalisant 171 190 m², dont 97 260 m² commercialisés au T2, ce résultat semestriel est en phase avec celui de l’an passé et n’affiche qu’un repli annuel modéré de 3%. Un nombre similaire de signatures a été enregistré : 205 cette année contre 209 l’an passé. Ce volume semestriel se révèle inférieur de 8 % à la moyenne quinquennale, ce qui constitue un résultat remarquable, compte tenu de l’absence chronique de disponibilités sur le marché.

Le marché lyonnais reste majoritairement animé par des transactions de seconde main : ces dernières concentrent 53 % de la demande placée contre 47 % pour les opérations neuves.

Les valeurs locatives restent orientées à la hausse. Le recul de l’offre disponible et la pénurie de réserve foncière brident les opportunités des utilisateurs, pesant ainsi de manière inflationniste sur les loyers et les prix de vente. Selon les données du CECIM, à la fin du T2 2023, le loyer moyen s’élève 93 €/m²/an, en progression annuelle de 17 %. Selon l’emplacement et la qualité du bien, les valeurs locatives peuvent osciller entre 80 et 120 €/m²/an, pour des locaux neufs, entre 50 et 110 €/m²/an pour des surfaces de 2de main.

Sources : CECIM, EVOLIS.

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