MONTPELLIER | L’étude « bilan » du marché en 2023

Le Groupe EVOLIS vous propose sa nouvelle étude du marché montpelliérain, qui reprend ce qu’il faut retenir de l’année 2023.

Le marché de l’investissement

Le marché de la région Occitanie n’échappe pas à cette conjoncture défavorable : à peine 348 millions d’euros ont été investis en 2023, un volume en régression annuelle de 54 %. Ce ralentissement aurait même pu être plus prononcé sans la finalisation de plusieurs opérations d’envergure à l’instar des arbitrages des immeubles de bureaux Riverside et 1pulsion à Toulouse au 1^er trimestre.

Les transactions de plus de 50 millions d’euros concentrent quasi 50 % des sommes investies. Les opérations inférieures à 20 millions d’euros représentent quant à elles 37 % des investissements, soit près de 130 millions d’euros. Enfin, seuls 45 millions d’euros ont été investis sur la tranche comprise entre 20 et 50 millions d’euros.

En dépit d’un ralentissement annuel de 41 %, les bureaux demeurent la classe d’actif privilégiée par les investisseurs et trustent 81 % des investissements. Outre les deux grandes opérations toulousaines citées précédemment, le marché montpelliérain a également été animé par un deal d’envergure : l’acquisition par CORUM auprès de COVIVIO de l’immeuble Le Patio – siège régional d’ORANGE – pour plus de 55 millions d’euros.

Après avoir été particulièrement dynamique en 2022 (plus de 200 M€ investis), le marché des locaux commerciaux retombe à son étiage : à peine 36 millions d’euros ont été engagés au cours de l’année, soit une baisse annuelle de l’ordre de 82 %.

Le marché industriel & logistique subit également une forte chute des sommes investies : moins de 30 millions d’euros ont été échangés (- 63 % sur un an). Ces montants se répartissent de la manière suivante : 56 % pour les actifs logistiques et 44 % pour les locaux d’activités.

Dans la lignée de la remontée des taux directeurs de la Banque centrale européenne et de l’OAT à 10 ans, les taux de rendement ont poursuivi tout au long de l’année 2023 leur décompression. Ainsi, le taux de rendement prime des bureaux montpelliérains atteint 6,00 %. Le taux prime des boutiques situées à des emplacements numéro 1 suit la même tendance et affiche 5,00 % en fin d’année. Enfin, les locaux d’activités se cèdent généralement à un taux moyen compris entre 7,50 et 9,00 %.

Le marché utilisateur – bureaux

La métropole montpelliéraine n’échappe pas à la dégradation de la conjoncture économique nationale. Selon l’Observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise de Montpellier et son territoire urbain, le marché des bureaux accuse un ralentissement annuel de l’ordre de 14 %. Toutefois, avec 100 710 m² commercialisés, l’activité transactionnelle fait quasi-jeu égal avec la moyenne quinquennale (- 1 %), démontrant ainsi la grande résilience de ce territoire.

Le marché reste très largement animé par des petites transactions (< 500 m²) : elles concentrent près de 90 % des signatures en nombre et près de 50 % du volume commercialisé. À l’autre extrémité du spectre, une quinzaine de grandes opérations (> 1 000 m²) est recensée, soit environ 37 % de la demande placée. Parmi les opérations significatives figure notamment la prise à bail par l’école de commerce ESG de 6 300 m² au sein de l’immeuble L’Albatros à Mauguio, à proximité immédiate de l’aéroport Montpellier Méditerranée.

Cette signature témoigne de l’importance toujours forte du critère de centralité dans les demandes exprimées par les utilisateurs. En effet, ces derniers continuent de privilégier les pôles tertiaires les plus établis et les mieux connectés.

Les valeurs locatives suivent des tendances haussières : le loyer moyen facial neuf progresse annuellement de 5 % et atteint 181 €/m²/an. Le loyer prime poursuit son ascension et avoisine désormais les 200 €/m²/an. La progression annuelle est encore plus importante pour les valeurs de seconde main (+ 9 %), avec un loyer moyen de 154 €/m²/an.

Dans un contexte de pénurie de l’offre à l’acquisition, les valeurs vénales sont également orientées à la hausse : le prix moyen neuf atteint 2 759 €/m² (+ 15 % sur un an) quand le prix moyen de seconde main affiche 2 216 €/m² (+ 3 %).

Le marché utilisateur – locaux d’activités

Après une année 2022 historique, le dynamisme du marché des locaux d’activités ne faiblit pas en 2023. Selon les données compilées par l’Observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise de Montpellier et son territoire urbain, 106 180 m² ont été commercialisés au cours de l’année, un résultat qui échoue à seulement 636 m² du record précédemment établi.

Cette vitalité a largement été soutenue par les opérations réalisées par les PME-PMI. En effet, plus de 90 % des signatures en nombre ont porté sur des locaux de moins de 1 000 m² (dont 53 % pour les tranches < 300 m²). Ces transactions représentent 60 % du volume total (hors compte propre). Les 40 % restant sont le fruit d’une quinzaine de signatures comprises entre 1 000 et 5 000 m². Avec près de 28 500 m² commercialisés, les opérations en compte-propre ont également pleinement participé au bon dynamisme du marché.

En l’état, le marché montpelliérain reste particulièrement sous-offreur : le stock disponible correspond à moins de trois trimestres de commercialisation. Cette pénurie est encore plus prononcée au cœur de la métropole, poussant les utilisateurs à privilégier des territoires toujours plus éloignés. Ainsi, les secteurs Est et Sud trustent près de 80 % du volume commercialisé et une large part de ces surfaces est située dans les communes bordant l’A9, aux portes de Sète et de Lunel.

La raréfaction de l’offre disponible provoque également une nouvelle hausse des valeurs locatives et vénales. Le loyer moyen facial de seconde main croît annuellement de 17,5 % et atteint 94 €/an/m². Les rares surfaces de seconde main disponibles à la vente se cèdent en moyenne à 1 321/m², en progression annuelle de 10 %. 

Enfin, pour la deuxième année consécutive, aucun entrepôt logistique n’a été commercialisé.

Sources : IMMOSTAT, L’OBSERVATOIRE DE L’IMMOBILIER ET DU FONCIER D’ENTREPRISE DE MONTPELLIER, EVOLIS.

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