Immobilier d’Entreprise : étude de marché 2020 en Île-de-France

Nos études de marché

 

Le marché des bureaux : vers un rééquilibrage de l’offre parisienne ?

Avec seulement 1 341 000 m² placés de bureaux, la crise sanitaire a entravé le marché tout au long de l’année 2020. En comparaison à 2019, le placement recule de 43 % ! La baisse est encore plus prononcée pour les transactions supérieures à 5 000 m² (- 54 % sur un an). À l’inverse, le ralentissement est moins fort pour les petites et moyennes surfaces, qui se tassent respectivement de 32 % et 40 %.

L’inertie du marché provoque une croissance de l’offre immédiate : elle atteint désormais 3 712 000 m², en hausse de 36 % sur un an. Le taux de vacance atteint donc 6,8 % en Île-de-France. Les équipes commerciales d’EVOLIS font état d’une augmentation des libérations, ainsi que d’une croissance significative des recherches de successeurs et de sous-locataires.  La vacance devrait encore croître dans les prochains mois : le premier confinement a provoqué un arrêt des chantiers et donc des retards de livraison.

Dans le Quartier Central des Affaires, les valeurs locatives se stabilisent sur la seconde période de l’année : la tendance haussière des dernières années tend à s’inverser. Les mesures d’accompagnement sont en hausse : confrontés à l’inertie du marché et à la hausse de l’offre, les propriétaires accordent, notamment, davantage de franchises de loyers.

Le coworking : vers une diversification des services proposés.

Les coworkers et Centres d’Affaires développent une offre de services différente. Certains proposent désormais des forfaits à la journée, tandis que d’autres déploient une offre d’aménagement de bureaux auprès des particuliers. La tendance est à la diversification.

En 2020, les coworkers et centres d’affaires du panel suivi par EVOLIS (une trentaine d’acteurs) ont signé 23 nouvelles transactions, un niveau en forte baisse par rapport à une année 2019 particulièrement exceptionnelle en la matière ; ce niveau d’activité reste cependant comparable aux années 2017 et 2018. La particularité de l’année 2020 réside dans le fait que ces acteurs se sont positionnés sur des surfaces nettement moindres qu’au cours des années précédentes : 6 sites ont été fermés dans les Hauts-de-Seine et en 2ème couronne

Le marché des locaux d’activités : les petites surfaces à l’honneur en 2020.

Le marché des locaux d’activités et des entrepôts de moins de 10 000 m² enregistre 691 000 m² placés en Île-de-France en 2020, un niveau en baisse de 29 % par rapport à 2019. Les transactions inférieures à 2 000 m² ont été étonnamment résilientes avec une baisse de seulement 8 %. Il faut noter que les locaux d’activités et entrepôts sont restés opérationnels durant les confinements. A l’inverse, les signatures comprises entre
2 000 m² et 10 000 m² chutent de 45 % sur un an. Les grandes sociétés ont préféré retarder leurs décisions en attendant de meilleures opportunités. 

L’offre de locaux d’activités a baissé de 15 % sur un an en Île-de-France. Il faut dire que de nombreux sites ont été détruits en faveur d’une politique de construction de bureaux ou de logements. Il demeure une grande disparité selon les secteurs : une raréfaction des m² disponibles est observable en 1ère couronne alors qu’un parc important de locaux en état d’usage, voire obsolètes, demeure disponible en 2nde couronne.

Si les loyers restent stables, une hausse des prix de vente a été constatée, surtout au niveau des entrepôts de moins de 10 000 m², en raison de l’essor de la logistique urbaine et de la rareté de l’offre présentée à l’acquisition.

L’investissement : un score honorable après l’euphorie 2019.

18,6 milliards d’euros ont été investis en Île-de-France en 2020. La chute atteint 35 % par rapport à l’exceptionnelle année 2019. Néanmoins, ce chiffre est à relativiser : versus 2018, la baisse n’est que de
18 %.

Les bureaux concentrent 84 % des montants investis cette année. Les commerces, dont le risque d’impayés est plus élevé, n’ont pas démérité avec 2,3 milliards d’euros investis. Les locaux d’activités et la logistique ont surtout fait l’objet d’acquisitions de portefeuilles en régions. Néanmoins, les acteurs s’intéressent de plus en plus aux locaux d’activités, classe d’actifs qui enregistre une hausse de 50 % par rapport à 2018. 

Globalement, les transactions inférieures à 50 millions d’euros se sont bien maintenues ; ce sont les signatures de taille supérieure qui ont accusé une baisse marquée. 

Si les taux « Prime » ont été relativement stables, les taux de rendement moyens suivent une tendance haussière au cours de ces derniers mois.

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