EVOLIS vous présente l’Essentiel’Immo Bordeaux

Le Groupe EVOLIS publie sa nouvelle étude concernant le marché bordelais au 4ème trimestre 2023.
Voici ce qu’il faut en retenir.

Marché investissement

La dégradation de la conjoncture économique a tout au long de l’année pesé sur le marché français de l’investissement. Moins de 11,6 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, locaux d’activités, logistique) en 2023, un résultat en très forte baisse annuelle de plus de 55 % et significativement inférieur de 60 % à la moyenne décennale.
Le marché de la région Nouvelle-Aquitaine n’échappe pas à la dégradation de la conjoncture économique : à peine 346 M€ ont été investis en 2023, un volume en régression annuelle de 21 %. Ce résultat s’est essentiellement bâti au 1er semestre alors que moins de 80 millions d’euros ont été engagés au 2ème semestre, dont seulement 25 M€ au cours des trois derniers mois de l’année.
Ce ralentissement s’explique notamment par l’absence d’opération supérieure à 50 M€. Dans une logique de dilution des risques, les investisseurs ont privilégié les transactions de moindre envergure : les deals de moins de 20 M€ concentrent près de 60 % des montants investis.
Après un exercice 2022 marqué par le remarquable dynamisme du commerce (avec plus de 220 millions d’euros investis), le marché des locaux commerciaux a quasi été inerte en 2023 : moins de 35 M€ ont été échangés, soit un recul annuel de 85 %.
À l’inverse, le marché des bureaux enregistre un rebond après une année 2022 particulièrement morose. Avec 217 millions d’euros investis, cette classe d‘actifs affiche une progression de l’ordre de 74 % ! Toutefois, ce résultat demeure bien en-deçà des excellentes performances enregistrées en 2019 (414 M€) et 2021 (403 M€).

Enfin, 95 millions d’euros ont été investis sur le marché industriel et logistique, un volume en croissance annuelle de 8 %.

Marché utilisateur – Bureaux : DE SOLIDES FONDATIONS

À rebours de la très large majorité des marchés immobiliers français, le marché des bureaux dans la métropole bordelaise réalise une excellente année 2023. En effet, selon les données publiées par l’Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise Bordeaux Métropole (OIEB traitement a’urba), 301 transactions de bureaux ont été actées en 2023, soit un volume commercialisé de 171 500 m². En comparaison avec l’exercice précédent, ce résultat est en progression de 16 %, et ce, malgré un nombre inférieur de signatures (- 4 % sur un an). Il s’agit même de la deuxième meilleure performance jamais enregistrée par la métropole girondine.

Cette croissance résulte essentiellement de l’excellente dynamique du segment des bureaux de plus de 1 000 m². Avec 80 000 m² commercialisés (hors compte propre), ce créneau affiche une croissance annuelle de plus de 70 % ! A contrario, les tranches inférieures affichent des performances plus contrastées. Avec seulement 23 500 m² commercialisés, le segment intermédiaire (500 – 1 000 m²) recule annuellement de plus de 20 %. Le marché des petites surfaces (moins de 500 m²) ne souffre que d’un ralentissement modéré, de l’ordre de 4 %, soit une demande placée de 44 500 m².

L’offre disponible sous 12 mois atteint 217 500 m² à la fin du quatrième trimestre 2023, un volume en légère progression annuelle de 4 %. Toutefois, deux tendances distinctes sont à souligner. Conséquence logique de la bonne activité transactionnelle, l’offre de seconde main accuse un très léger repli annuel (- 3 %). À l’inverse, les disponibilités de première main progressent annuellement de près de 20 % grâce à plusieurs livraisons significatives (actées ou à venir) à l’image de l’immeuble Arko à Merignac ou de l’ensemble Les Cimes à Bordeaux Euratlantique.
Sous l’effet de la rareté de l’offre disponible dans l’hypercentre de Bordeaux, les valeurs locatives de seconde main se maintiennent à un niveau élevé (valeur moyenne à 209 €/m²/an HT HC, stable sur un an). Dans les secteurs périphériques, le loyer moyen progresse de 6 % pour atteindre 135 €/m/an HT HC.
La tendance est inverse sur le segment de première main. Après avoir fortement crû en 2022, le loyer moyen facial neuf enregistre un ralentissement annuel de l’ordre de 4 % et s’établit à 210 €/m²/an HT HC. En périphérie, ce recul est plus modéré (- 1,3 %), avec une valeur moyenne enregistrée à 152 €/m²/an HT HC.

Marché utilisateur – Activité

Toujours selon les données publiées par l’Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise Bordeaux Métropole (OIEB traitement a’urba), le marché des locaux d’activités n’enregistre que 175 signatures en 2023 (- 10 % sur un an), soit 120 000 m² commercialisés. En comparaison avec l’exercice précédent, ce résultat accuse un recul annuel de 15 % et se situe également 13 % sous la moyenne quinquennale.

Porté par son dense tissu de PME-PMI, le marché bordelais a essentiellement été animé par des transactions de moins de 1 000 m². Ce segment comptabilise plus de 140 signatures, soit près de 50 % de la demande placée. À l’autre extrémité du spectre, seule une opération de plus de 5 000 m² (hors opération en compte-propre) est recensée. 8 autres signatures supérieures à 1 000 m² ont également été actées.

Portées par un ensemble de nouvelles livraisons attendues en 2024, les disponibilités enregistrent une croissance annuelle de l’ordre de 37 % : 174 000 m² sont disponibles sous douze mois dont 53 500 m² de première main.
Ce renouvellement du parc des locaux d’activités devrait permettre de réduire les tensions liées à la configuration sous-offreuse du marché. L’équilibre entre les niveaux de l’offre et de la demande reste cependant fragile comme en témoigne le délai théorique d’écoulement d’à peine 18 mois.

Dans ces conditions, les valeurs locatives poursuivent leur ascension : les locaux industriels de seconde main se louent généralement entre 78 et 105 €/m²/an HT HC quand le loyer des surfaces neuves peut dépasser les 115 €/m².

Marché utilisateur – Entrepôts

Selon l’Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise Bordeaux Métropole (OIEB traitement a’urba), 20 entrepôts ont été commercialisés en 2023 dont 3 opérations en compte-propre, soit un volume total de 119 500 m². En comparaison avec l’exercice précédent, l’activité transactionnelle progresse de 9 % mais reste en-deçà de la moyenne quinquennale (- 9 %).

Cette hausse résulte du sursaut du marché des entrepôts logistiques de plus de 5 000 m² : la demande placée croît annuellement de l’ordre de 18 %. A contrario, le marché des locaux de moins de 5 000 m² accuse un repli annuel de 12 %.

À l’échelle de la métropole, seulement 49 000 m² sont actuellement disponibles, un réservoir bien trop restreint pour permettre la bonne fluidité de l’activité transactionnelle.

Dans ce contexte, les valeurs locatives se maintiennent à un niveau élevé : les petites surfaces de seconde main se louent généralement entre 60 et 80 €/m²/an HT HC quand le loyer des entrepôts de classe A est plutôt compris entre 50 et 60 €/m²/an HT HC.

SOURCES : IMMOSTAT, OIEB traitement a’urba, EVOLIS.

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