EVOLIS vous présente l’Essentiel’Immo Île-de-France – Bureaux

Le Groupe EVOLIS publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché francilien des bureaux au 4ème trimestre 2023 et ce qu’il faut en retenir.

• Le marché de l’investissement

En 2023, la dégradation de l’environnement économique a fortement impacté le marché de l’immobilier d’entreprise français, que ce soit sur le versant du marché utilisateur, en repli par rapport à 2022, ou celui du marché de l’investissement, qui enregistre l’un de ses pires résultats annuels en 2023, toutes classes d’actifs confondues.

En France, moins de 11,6 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, locaux d’activités, logistique), un résultat en très forte baisse annuelle de 57 % et significativement inférieur de 60 % à la moyenne décennale. Alors que cette période est traditionnellement faste pour les investisseurs, le dernier trimestre n’a pas permis d’inverser la tendance, avec moins de 2,6 milliards d’euros engagés.

La classe d’actif des bureaux est particulièrement impactée dans cette configuration : elle cumule 6,2 milliards et représente 53 % de l’investissement total en France. Cette part est en forte baisse comparée aux années antérieures : elle se situe 12 points sous la moyenne quinquennale.

De manière similaire à la tendance nationale, les sommes engagées en Ile-de-France sont plus faibles que l’an passé (- 56 % en évolution annuelle) : 6,8 milliards ont été investis en 2023, dont 67 % en bureaux. Les investisseurs se sont essentiellement focalisés sur le marché intra-muros parisien. La capitale concentre près de 60 % des investissements, soit plus de 2,7 milliards d’euros.
Les opérations de grande envergure se sont faites rares : de nombreux acteurs ont en effet pris le parti de privilégier des stratégies portant sur un nombre plus élevé d’opérations de taille réduite afin de mieux diluer les risques.

La phase de repricing se poursuit : le taux de rendement prime des bureaux dans le quartier central des affaires continue sa progression et atteint 4,5 % au T4 2023, soit une hausse de 150 points de base du taux de rendement prime en un an.

• Le marché utilisateur

Avec 2,3 millions de mètres carrés commercialisés, l’année 2022 s’était conclue en beauté. En comparaison, l’année 2023 fait pâle figure : la demande placée totalise 1 931 960 m², un volume en repli annuel de 17 %. Rapporté à la moyenne décennale (2013-2022), ce retard est toutefois moindre, de l’ordre de 12 %.

L’accélération de l’activité au T4 s’est révélée insuffisante pour combler le retard pris en début d’année : la demande placée demeure sous la barre des 2 millions de m² en 2023. Pour autant, compte tenu des difficultés économiques qui ont émaillé l’année, ce résultat est loin de constituer une contre-performance.

La frilosité des utilisateurs a constitué un frein au dynamisme de l’activité transactionnelle : les entreprises ont suspendu ou retardé la mise en œuvre de leur stratégie immobilière, dans l’attente d’une plus grande lisibilité économique. En repli annuel de 40 %, le segment de la vente à utilisateur (hors ventes réalisées par des acteurs du luxe à Paris) a été impacté plus durement encore que celui de la location.
Avec 56 signatures enregistrées en 2023 contre 64 l’an passé, le segment de marché > 5 000 m² affiche un repli annuel de 28 %. Malgré cette baisse, ce résultat s’avère plus qu’encourageant, sachant que ce créneau est particulièrement exposé aux incertitudes économiques et susceptible de connaître d’importantes variations trimestrielles.

La Capitale confirme plus que jamais son attractivité auprès des entreprises, portée par un QCA toujours aussi dynamique. Cœur du marché en Ile-de-France, Paris concentre 46% de la demande placée, une part en hausse comparée à l’an passé. 889 350 m² ont été commercialisés en 2023 : un volume en repli de 14 % par rapport à 2022, mais qui tend à se rapprocher de la moyenne décennale (- 2 %).
L’offre immédiate poursuit sa consolidation en Ile-de-France (+ 10 % en un an) : les surfaces vacantes totalisent ainsi près de 4 759 000 m² disponibles. Le taux de vacance général de la région s’établit à 8,5 %. Si l’offre progresse dans tous les secteurs franciliens, les disponibilités demeurent toutefois extrêmement polarisées : Paris concentre 15 % de l’offre immédiate, tandis que la première périphérie (Croissant Ouest et Première Couronne) agrège 65 % des disponibilités.

Les perspectives sont relativement encourageantes pour l’immobilier d’entreprise en 2024, notamment pour le marché des bureaux. Parmi les facteurs susceptibles d’impacter positivement la demande, il faut retenir la centralité et la flexibilité souhaitées par les salariés, la prise en compte accrue des critères environnementaux ainsi que la réduction des dépenses en matière de stratégie immobilière. La conjugaison d’éléments économiques conjoncturels plus favorables ainsi que l’évolution structurelle des modes de travail pourrait donner un nouveau souffle au marché des bureaux en Ile-de-France, loin d’être grippé.

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