Pourquoi investir dans l’Immobilier d’Entreprise ?


Investir en Immobilier d'Entreprise

Vous avez des liquidités à placer ? Vous souhaitez diversifier vos sources de revenus ? Saviez-vous que l’Immobilier d’Entreprise est une option à envisager ?

Selon les dernières études menées par EVOLIS, depuis 2021 de nouveaux niveaux records en matière d’investissement en immobilier ont été atteints. A la fois valeur refuge et véhicule offrant des rendements attractifs, l’Immobilier d’Entreprise est LA solution pour s’assurer des compléments de revenus réguliers et substantiels !

Qu’est-ce qu’un investissement en Immobilier d’Entreprise ?

Un investissement en Immobilier d’Entreprise, comme son nom l’indique, est un investissement réalisé sur un actif immobilier à usage professionnel.

Plusieurs types d’investissement sont à étudier :

  • L’investissement “pur”, dit “Asset Deal” qui consiste à faire l’acquisition d’un actif loué, partiellement loué ou non occupé et de le mettre en location;
  • L’investissement “financier”, dit “Share Deal” qui consiste à investir dans la pierre en faisant l’acquisition de parts de véhicules financiers via les SCPI, les SCI et les OPCI.

 

Quels sont les types d’actifs concernés par l’Immobilier dit d’”Entreprise” ?

Les actifs concernés par ce type d’opération regroupent l’ensemble des actifs qui n’ont pas vocation à héberger, à titre personnel, une personne ou un groupement de personnes (par exemple, une famille).

Communément, les classes d’actifs les plus prisées des investisseurs sont les bureaux, les locaux d’activité/logistique ou encore les locaux commerciaux.

Cependant, depuis quelques années, les investisseurs élargissent leurs stratégies d’investissement en s’intéressant aux résidences gérées (par exemple, les résidences étudiantes ou séniors), à l’hôtellerie et au coliving…

 

Qui peut investir dans l’Immobilier d’Entreprise ?

L’investisseur peut être un professionnel, un family-office, un investisseur ou un particulier dès lors que celui-ci recherche une pérennité en matière de revenus. Ainsi, un investisseur pourra choisir d’investir dans un actif pour y loger sa société ou bien pourra décider de louer à des entreprises tierces.

L’investissement dans un actif partiellement ou déjà totalement loué est, quant à lui, une assurance complémentaire d’une rentabilité immédiate pour l’Investisseur-Bailleur.

 

Quelles sont les stratégies d’investissement ?

On recense 4 types de stratégies :

  • CORE : d’une manière générale, cette stratégie est retenue dans l’acquisition opérée à “long terme” afin de permettre le meilleur rendement, qui plus est, sécurisé. Outre ce point, l’investissement CORE est principalement réalisé sur des actifs situés sur des secteurs prisés, où la rareté des biens est constatée et où les locataires sont reconnus de “qualité” avec des baux fermes. Il peut également s’agir d’actifs ayant obtenus les dernières certifications (environnementales et autres ;
  • CORE + : également réalisée sur des actifs, en bon état, situés sur des secteurs prisés, cette stratégie est privilégiée pour les investisseurs qui recherchent principalement une belle valorisation du bien, en acceptant un rendement “moins” sécurisé qu’avec une stratégie CORE ;
  • VALUE-ADDED : cette stratégie, moins onéreuse que le CORE ou le CORE +, attire les investisseurs dont le but sera de créer de la valeur sur le bien ; soit une amélioration du bâtiment (travaux, rénovation, surélévation, …), soit par l’amélioration locative du bien (location des lots vacants, valorisation des loyers, …) ;
  • OPPORTUNISTE : comme son nom l’indique, cette stratégie mise sur l’opportunité ! Elle vise à tirer le meilleur profit d’un bien par une acquisition à un montant “dégradé”. Cette stratégie, reconnue comme “risquée”, pourra néanmoins offrir une excellente rentabilité et un très beau profit pour l’investisseur.

 

Pourquoi investir dans l’Immobilier d’Entreprise ?

En comparaison avec l’investissement d’habitation (achat d’un logement, par exemple), l’investissement en Immobilier d’Entreprise offrira une rentabilité plus ou moins attractive en fonction du type de d’actifs, de sa localisation, de son taux de remplissage, de la durée des baux en cours (en cas de locaux déjà loués) mais également, et surtout, des locataires en place.

Il est également à prendre en compte le fait que la majorité des charges et de la fiscalité (dont l’entretien et la rénovation des locaux loués), contrairement à l’immobilier d’habitation, sera prise en charge financièrement par le locataire et non par l’investisseur, par rétrocession.

Un des points fondamentaux d’un bon investissement en Immobilier d’Entreprise est la localisation de l’actif. En effet, pour que ce dernier puisse jouir d’un taux d’occupation maximal, il devra se situer dans une zone correctement desservie par les transports en commun et accès routiers et dans un marché ayant une certaine profondeur.

Les coûts investis dans les travaux, si nécessaire, sont également à prendre en compte. Pour répondre aux différentes normes relatives aux E.R.P. (Etablissement Recevant du Public) ou environnementales par exemple, l’investisseur en Immobilier d’Entreprise devra se porter garant des travaux.

 

Quels sont les avantages ?

Outre les points énoncés plus haut, le principal avantage d’un investissement en Immobilier d’Entreprise concerne la nature des baux signés.

En effet, les locataires seront assujettis :

  • Soit à un bail commercial ;
  • Soit à un bail professionnel.

Ces types de baux sont conclus pour une période de 9 ans (voir 12 ans), avec une période de 3 ans d’engagement ferme (bail commercial); ce qui en fait un véritable atout de stabilité financière.
Notons également que, selon la typologie de bail concernée, certaines taxes et/ou travaux pourront être à la charge du locataire.

Ainsi, investir dans l’Immobilier d’Entreprise offrira un risque de turnover moindre en comparaison d’un bail de location en habitation.

Enfin, notons que les taux de rendement en Immobilier d’Entreprise sont, généralement, plus élevés qu’en habitation.

 

Quels sont les inconvénients ?

L’investissement en Immobilier d’Entreprise requiert des montants d’acquisition plus élevés qu’en Immobilier d’Habitation.

Cependant, pour investir en Immobilier d’Entreprise, encore faut-il trouver un actif ; or si les investissements les plus sécurisés (CORE et CORE +) attirent bon nombre d’investisseurs, les produits sont rares ; c’est pourquoi, l’investisseur devra être particulièrement réactif, limiter au maximum ses conditions suspensives d’acquisition et notamment de financement, et se faire accompagner.

 

Sources : EVOLIS