ÎLE-DE-FRANCE | L’étude du marché au 3ème trimestre 2022

Le marché de l’Investissement

En dépit des nombreuses incertitudes géopolitiques et de leurs conséquences sur la conjoncture économique, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise (bureaux, locaux d’activités, entrepôts et commerce) réalise un excellent 3ème trimestre où plus de 5 milliards d’euros ont été investis. Depuis le début de l’année, l’investissement atteint 12,7 milliards d’euros, en progression annuelle de 45 %. Il dépasse même légèrement la moyenne quinquennale (+ 5 %).

La finalisation de plusieurs très grandes opérations – dont les négociations avaient débuté bien avant la dégradation du climat international – explique grandement cette performance. Parmi les transactions significatives de ces 3 derniers mois figurent l’acquisition par LVMH du portefeuille Dray pour plus de 900 M€ ou encore l’arbitrage du 150 Champs-Elysées par GROUPAMA IMMOBILIER au profit de BROOKFIELD ASSET MANAGEMENT et de plusieurs family offices.

Si les résultats du 3ème trimestre sont globalement plus que positifs, certains investisseurs, en particulier les institutionnels, ont d’ores et déjà décidé d’adopter une attitude attentiste. Ce phénomène s’explique par la nécessaire phase de repricing que le marché traverse et il devrait se prolonger, voire s’intensifier, au cours des prochains mois. En effet, la très forte croissance des OAT à 10 ans (+ 253 points de base depuis le 31 décembre 2021) et l’absence de visibilité sur la remontée de taux d’intérêts – il est cependant certain que cette croissance va se prolonger au 4ème trimestre, et ce, d’au moins 100 points de base supplémentaires – ont creusé d’importantes divergences de valeurs entre les attentes des vendeurs et les estimations des acquéreurs.

Cette évolution du marché s’observe déjà à travers la remontée des taux de rendement : dans le Quartier central des affaires, le taux de rendement prime amorce, par exemple, une première hausse et atteint 3,00 %. Il en est de même pour la logistique qui, après avoir baissé tout au long de l’année 2021, croît à nouveau et retrouve les 4,00 %.

Le marché des Bureaux

Le marché locatif des bureaux en Île-de-France est resté dynamique au 3ème trimestre 2022 : la demande placée atteint près de 450 000 m², portant le total de mètres carrés commercialisés depuis le début de l’année à près de 1,5 millions de m². En ligne avec la moyenne décennale, ce résultat affiche une progression de 20 % comparé à la même période l’an passé. Toutefois, un léger essoufflement du marché est notable au T3, après deux trimestres dynamiques où la demande placée a dépassé les 500 000 m². Au regard de ces résultats, EVOLIS maintient ses perspectives quant à la capacité du marché d’atteindre le seuil symbolique des 2 000 000 m² commercialisés pour 2022. Les inquiétudes se portent au-delà de la fin d’année, en raison de la contraction attendue de l’économie pour 2023.

La résilience du marché francilien des bureaux doit beaucoup à la demande soutenue des grands utilisateurs. 43 transactions > 5 000 m² ont ainsi été signées depuis le début de l’année, dont 13 enregistrées au T3. Parmi les prises à bail les plus im¬portantes du trimestre sont recensées la transaction de LVMH sur plus de 12 000 m² dans l’immeuble « Creative » ainsi que la signature d’EDENRED, dans l’ensemble « Montrouge Porte Sud », de 12 000 m² également. La recrudescence des signatures > 5 000 m² ne doit pas faire oublier la bonne performance des autres créneaux de marché. Depuis le début 2022, l’activité est ainsi orientée à la hausse : + 9 % sur le créneau des bureaux < 1 000 m² et jusqu’à 29% sur le créneau des bureaux intermédiaires.

Concernant les disponibilités sur le marché en Île-de-France, l’offre immédiate continue de s’étoffer et dépasse les 4 100 000 m², en hausse de 4 % sur un an. Parallèlement, le taux de vacance croit très légèrement et atteint 7,5 %. Cependant, de fortes disparités existent d’un territoire à l’autre, notamment entre Paris QCA où la vacance reste durablement sous le seuil des 3% et les secteurs périphériques où la vacance dépasse les 10%.

Dans ce contexte, les valeurs locatives ont connu une hausse assez significative ce trimestre, le loyer moyen en Île-de-France s’élève à 424 € HT HC/m²/an pour les biens de seconde main < 5 000 m², soit une hausse de plus de 5 % sur un an. Porté par la hausse des valeurs locatives dans Paris, le loyer prime frôle les 1 000 €/m² !

Le marché des Locaux d’Activités

Au cours des 9 premiers mois de l’année, le marché des locaux d’activités de moins de 10 000 m² (hors entrepôts logistiques de plus de 5 000 m²) enregistre plus de 700 signatures, soit une demande placée avoisinant les 585 000 m². Ce volume est près de 15 % supérieur à la moyenne des 5 précédentes années (2017-2021).

Cette bonne performance est soutenue par l’excellent dynamisme des surfaces intermédiaires (locaux de 1 000 à 5 000 m²) qui représente 55 % du volume commercialisé. De nombreuses entreprises restent également à la recherche de petites surfaces : plus de 500 signatures concernent des locaux de moins de 1 000 m².

Sous l’effet de la bonne dynamique du marché, l’offre immédiate continue de se réduire et atteint désormais 1 130 000 m², un volume en baisse annuelle de 5 %. Cette raréfaction des disponibilités est encore plus prononcée pour l’offre neuve : seuls 280 000 m² de locaux de 1ère main sont actuellement vacants.

Ces tensions croissantes à l’offre provoquent une nouvelle hausse des valeurs locatives. En un an, le loyer moyen facial de transactions des locaux d’activités de moins de 10 000 m² a crû de plus de 5 %.

Sources : EVOLIS.

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